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再建築不可物件を見極める
不動産情報を見ていると、「再建築不可」物件の表示を目にします。
建築基準法上、現在の建物を解体して、同じ敷地に新しい建物を建てることができない物件のことです。
そのため破格の価格となっています。
再建築不可を告知しないで売買すると、不動産業法違反となるので、定番のエクスキューズです。
一般のお客様が、再建築不可物件を騙されて買うことは希ですが、多少の知識は持っていても損ではありません。
「再建築不可」の基準を、知りたい。
再建築不可になる要件も色々とありますが、最大の要因は「接道義務」を満たしていないことです。
建築基準法では、原則として幅員４ｍ以上の道路に、敷地が２ｍ以上接していないと、建築物を建てることができません。（法43条）
接道義務をクリアできない敷地は、再建築不可となります。
「接道義務」について、具体的に教えて？
敷地が道路にどのように接しているかで、様々なケースがあります。
そこで、ちょっとお遊びで、下記の問題にお答え下さい。
お遊びなので、建築審査会の同意などの難しい話は抜きに、気軽に回答して下さい。
敷地＝緑、道＝グレー
建築不可＝×、建築可＝○
お付き合いありがとうございます。
僭越ながら、回答と説明を致します。
異論もあるかと思いますが、お遊びの延長と、ご容赦願います。
①＝○
大原則の通り、敷地が4m以上の前面道路に2m以上接道しています。
②＝○
いわゆる「旗竿敷地」です。
竿部分を「路地」といいます。2ｍの接道があります。
③＝×
路地の延長が、接道の10倍までが一般的な条例です。2×10＝20ｍ。
15倍の条例もあります。2×15＝30ｍ。
路地延長が基準より長すぎます。
④＝×
路地の最小幅員1.5ｍが接道となるため。2ｍが確保できていません。
⑤＝×
接道する前面道路の幅員が4ｍ未満で、転回場所がない行き止まりの道となっています。
建築基準法の道路ではないため、接道する道路には当たりません。
古い申請により、「みなし道路」の認定を得ていたら、ラッキーです。
⑥＝○
敷地の前面道路が2ｍとはいえ、2方向で通り抜けができているので、みなし道路の指定を受けているはずです。
念のため、建築指導課などで「指定道路」の確認は必要です。
如何でしょうか？
極端な設問ですが、Ｑ＆Ａだと分かりやすいと思います。
位置指定道路の転回場所と接道の区分など、難解なケースにつきましては割愛しました。
閑話休題
「適法ではないのに、なぜ、家が建っているの？」
もっともな疑問です。
違法建築物ではなくて、既存不適格建築物だからです。
建築基準法が施行される1950年前に建築されたか、建築当時は適法であったが後に違法になった建築物を「既存不適格建築物」といいます。（法３条２項）
「不遡及の原則」から、合法的に適用除外となります。
修繕や増改築により、建物を維持することも可能です。
再建築不可物件は、適法に、ローコストで活用できるメリットがあります。
とはいえ、確認申請が必要な増改築では、申請外の既存部分も現行法への改修が求められます。
こうしたデメリットも十分理解した上で、購入を検討すべきです。
雑談に最後までのお付き合い、ありがとうございました。
